به گزارش «اطلاعات آنلاین»، در دهه‌های اخیر شاهد افزایش هزینه‌های تولید مسکن از یک سو و افزایش وام های بانکی ساخت و خرید از سوی دیگر هستیم. اما صرفنظر از این که در هر دوره ای کدام یک از این دو افزایش سریع تر و زودتر رخ دهد، قدرت خرید شهروندان روندی کاهشی را تجربه می کند. به نظر می رسد در کنار اصلاح بسته های بانکی حمایتی، لازم است که تحولات دیگری نیز در حوزه ساخت و ساز رخ دهد تا دسترسی جوانان و بلکه میان سالان به مسکن تسهیل شود. در شرایطی که برخی مسوولان از افزایش مالیات ها به عنوان راهکاری برای تثبیت نسبی بازار مسکن یاد می کنند، سید محمد مرتضوی، رییس کانون سراسری انجمن های انبوه سازان نظری کاملا متفاوت دارد و بر این باور است که اصلاح ساختار دریافت عوارض شهری و کاهش هزینه عوارض ساخت و ساز می تواند راهگشای تعادل نسبی در بازار مسکن باشد.
نیاز بازار مسکن در کشور چقدر است و هرسال چقدر به میزان آن اضافه می‌شود؟
آمارهای مطالعات اولیه طرح جامع در ابتدای دهه 90 که یک خروجی قابل قبول نداشت؛ اما براساس آمارهای ازدواج و طلاق و خانه‌هایی که در بافت فرسوده است که باید تغییر وضعیت داشته باشند و موارد دیگر، نیاز به تامین مسکن جدید را در حد 800 تا 900 هزار واحد در سال تخمین زدند. در حال حاضر برخی از این شرایط در کشور تغییر کرده است. بافت‌های ناکارآمد و فرسوده کم نشده اما تعداد خانواده‌هایی که به سمت ازدواج می‌روند، کمتر شده و آمار طلاق بیشتر شده است، بنابراین در این آمار و ارقام تغییراتی به وجود آمده اما خروجی آن، چندان متفاوت نیست. عدد مذکور، نیاز بازار مسکن است که ما باید هم نیاز مشخص در شرایط فعلی را تامین کنیم و هم کم کاری‌های گذشته را پوشش دهیم.
در حالی که از کمبود مسکن در شهرها صحبت می شود، برخی از فعالان صنعت ساختمان از رکود در این صنعت و کمبود مشتری موثر صحبت می کنند. این تعارض را چگونه تحلیل می کنید؟
مسئله قابل توجه این است که اساسا آیا تقاضاها موثر است یا نه؟ ممکن است بگوییم در جامعه به یک میلیون مسکن نیاز داریم اما باید دید آیا خانواده‌های فاقد مسکن، در این شرایط می‌توانند صاحب مسکن شوند یا نه؟ در شرایطی که دولت دست به تولید مسکن هم بزند، باید دید که آیا این گروه‌ها از پس پرداخت وجوه خرید مسکن و تسهیلات بانکی برمی‌آیند یا نه ؟ یا می‌توانند ماهی 7-8 میلیون تومان قسط بدهند؟ زمانی می‌توانیم میزانی از کسری مسکن را تولید کنیم که تقاضا هم وجود داشته باشد و متناسب با تقاضای موجود در جامعه که به گروه‌های متفاوتی تقسیم می‌شود، اقدام کنیم. همه گروه‌های فاقد مسکن از یک شرایط مالی برخوردار نیستند. برخی وضعیت مناسب‌تری دارند که از مسکن حمایتی برخوردار شوند و امکان پرداخت پیش پرداخت و اقساط لازم را دارند اما گروه‌هایی نیز داریم که برای تامین مسکن هدف گذاری شده‌اند اما اساسا قادر به پرداخت اقساط تسهیلات بانکی نیستند. این‌ها باید به شیوه‌های دیگری حمایت شوند. اگر دولت می‌خواهد برای این‌ها مسکن بسازد باید امیدش را به دریافت وجه از سمت این گروه قطع کند. همان طور که در قانون اساسی گفته شده، دولت باید برای طبقات محروم و کارگر که از هیچ راهی امکان خانه دار شدن ندارند، خانه بسازد. این محدود به اهدای زمین رایگان به این گروه‌ها نیست. باید تسهیلات بانکی به این افراد از یارانه‌های قابل توجهی برخوردار باشد. سود تسهیلات بانکی برای این افراد باید 4 درصد باشد نه 24 درصد. بنابراین باید دو نگاه مختلف به نیاز بازار مسکن وجود داشته باشد.
با توجه به اینکه مدل جمعیت شناسی خانواده در حال تغییر است و خانواده‌ها کوچک و هسته ای شده‌اند آیا مدل‌های پیش فرض قبلی نباید بازنگری شود و طبیعتا، متراژ خانه‌ها هم کوچک‌تر شود؟
یکی از روش‌هایی که می‌تواند به دست یافتن به اهداف بازار مسکن کمک کند، همین است. در بحث الگو و متراژ مسکن ما شرایط متفاوتی را پیش بینی می‌کنیم. به نسبت گذشته، متراژ خانه‌ها تغییر کرده است. همچنین باید کیفیت سکونت در شهرها را بالا ببریم. باید شکلی از سکونت را تعریف کنیم که مردم برای استراحت به خانه بروند و بقیه اوقاتشان را در محله و فضای تفریحی و فضای سبز شهر بگذرانند. اگر به این سمت برویم می‌توانیم متراژ خانه‌ها را کم کنیم. یکی از مواردی که در خانه‌های لوکس، مطرح است، فول امکانات بودن خانه است که هم فضای سبز و هم فضای ورزشی دارد. در صورتی که اگر در همان محله یا آن پروژه، همه این امکانات تعریف شود چه لزومی دارد که وجود همه این‌ها در خانه‌ها لحاظ شود. در کشورهای دیگر هم می‌بینیم که متراژ مسکن در حد 50-60 متر کفایت می‌کند.
در ایران تولید و تامین خانه‌های اجتماعی اجاره‌ای و عمدتا کوچک که در کشورهای دیگر مرسوم است، هنوز جا نیافتاده است. به نظر شما این مساله، مانع فنی دارد یا محدودیت فرهنگی و اجتماعی؟
یک نگاه تک بعدی در ذهن خیلی از مدیران ما وجود دارد. برای مثال رییس جمهور در یک سخنرانی می‌گوید که من می‌خواهم 4 میلیون خانه بسازم. در صحبت‌های ایشان اثری از کیفیت سکونت نیست و صرفا یک هدف آماری دارد. این عدد و رقم بدون نگاه کیفی و عدم استفاده از تکنولوژی‌های راهبردی، مشکل ساز می‌شود.
باید دید که الگوی مالی برای تامین این 4 میلیون خانه‌ای که رییس جمهور وعده داده آیا همان الگوی سال‌ها و دولت‌های پیشین است؟ در نزدیک به 2 سالی که از عمر این دولت گذشته است 2 تورم 50 درصدی داشته‌ایم. در این شرایط، چقدر تفاوت به وجود آمده و توانایی استطاعت پذیری در حوزه تامین مسکن کاهش پیدا کرده است. کما فی السابق داریم با همان الگوی قبلی پیش می‌رویم. هر چقدر عمر آن طرح طولانی‌تر می‌شود و به جلو می‌رویم ناامیدی از تحقق اهداف، کمتر می‌شود و نیاز به الگوهای جدید بیشتر احساس می‌شود.
در بازار عادی مسکن تقاضای‌های بی پاسخ وجود دارد. در جنوب شهر تهران تقاضای خرید داریم اما مسکن نیست در شمال تهران مسکن خالی داریم بدون خریدار که نشانه شکاف و انحراف در سرمایه گذاری است. قدرت خرید واقعی این خریداران در چه محدوده ای است؟ و هزینه‌های شهرداری و اداری برای خریدار، چه میزان از مبلغ کل خرید است؟
در هیچ جای دنیا نمی‌بینیم که شهرداری‌ها بر روی موضوعی به نام عوارض صدور پروانه متمرکز بشوند و تا این حد فشار بیاورند. در کشورهای دیگر درآمدهای شهرداری‌ها بین همه شهروندان تقسیم می‌شود. هر شهر متناسب با هزینه‌های زندگی و سکونت در آن شهر هزینه‌هایش را بین شهروندان تقسیم می‌کند. این هزینه‌ای که اینجا تحت عنوان پروانه ساخت، در نهایت به بهره بردار تحمیل می‌شود، آسیب مالی بزرگی به این افراد می‌زند. با توجه به شرایط بازار مسکن در کشور، بخش کوچکی از جامعه ما می‌خواهند خانه دار شوند که این بخش کوچک عملا باید همه هزینه‌های شهر را تامین کنند. امروزه در بودجه شهرداری‌هایمان می‌بینیم که به طور متوسط 60 تا 70 درصد از درآمد شهرداری‌ها از ساخت و ساز دریافت می‌شود. سوال اینجاست که چرا ما داریم هزینه‌های شهرداری‌ها را تامین می‌کنیم. اتفاقا در قانون درآمدهای پایدار که سال گذشته تصویب شد عنوان شده که هزینه‌های زندگی را مردم باید پرداخت کنند.
آمار درآمدهای شهرداری تحت عنوان نوسازی را بررسی کنید که ببینید در سالهای گذشته درصد هزینه‌های نوسازی در لوایح بودجه شهرداری‌ها چقدر بوده و الان چقدر است؟ تاثیرش در بودجه شهرداری‌ها سال به سال کمتر شده است. یک دهه قبل 20 تا 30 درصد از درآمد شهرداری‌ها را تشکیل می‌داده امروز به 2 تا 3 درصد رسیده است و می‌بینم که مردم سهمی در این درآمدها ندارند. اگر این اعداد اضافه نمی‌شود به این دلیل است که دولت نگران است که اگر مالیات را افزایش دهد و با نارضایتی مواجه شود. مالیات‌ها باید خرج مردم و شهرها شود. یکی از معضلات و مشکلات ما ناکارآمدی در مباحث مربوط به بودجه شهرداری‌هاست که به شکل درستی دیده نشده و ما 70 درصد از هزینه شهرها را به افرادی که می‌خواهند لذت خانه دار شدن را بچشند تحمیل کرده‌ایم.
به نظر شما با اصلاح متراژ، می توان به بهبود و تعادل در بازار مسکن امیدوار بود؟
این موضوع، می تواند مشکلات را کم کند اما بخش دیگری از مشکل، ناهماهنگی بین نهادهای دولتی است که در تولید ساختمان نقش دارند. مثلا الان ساختمان‌هایی که ساخته می‌شود، معظل بزرگی به نام تامین برق دارند و شرکت توزیع برق نمی‌تواند مسئولیت‌های خودش را برآورده کند و در طول این چند سال به این مشکل رسیدگی نشده است. ما سازنده و توسعه‌گر صنعت ساخت هستیم. ما می‌سازیم اما امکانات آب و برق و گاز به عهده ما نیست.
یا نمونه دیگر اینکه برای صدور پروانه نیز مشکلات فراوانی داریم. سازنده مسکن، امروز برای پرونده اقدام می‌کند و هشت ماه دیگر پروانه‌اش صادر می‌شود. در طول این 8 ماه چه تورم سنگینی به این پروژه‌ها تحمیل می‌شود و خواب پول صورت می‌گیرد. چه کسی این ضررو زیان‌ها را جبران می‌کند؟ سازنده بهره پولش را حساب می‌کند و همه این آسیب‌ها و ضررها را از بهره بردار و خریدار می‌گیرد. در واقع خریدار باید تاوان ناکارآمدی و بی مسئولیتی سازمان‌های مختلف را بدهد.
اشتراک گذاری خبر